achat immobilier au Portugal, mon vécu très difficile..je m'explique...
achat de la quinta da Avarela...en 2016
Imagez avoir payé le propriétaire, payer aux impôts les frais de mutation, payer l’agence immobilière, payer le cabinet d’avocats et ne pas en être propriétaire …
Cela peut paraitre impossible, mais si c'est possible... j'ai vécu cette incroyable cession au Portugal, malgré l'assistance d'un cabinet d'avocats bien réputé.
information: j'ai utilisé des prénoms d'emprunts pour tous les intervenants.
PRUDENCE LORS D'UN ACHAT IMMOBILIER au PORTUGAL !!
C'est un peu long mais il faut développer pour comprendre mon affaire...
mon projet, m'installer au Portugal pour faire de la location touristique.
En effet, sur le fond cela ne représente pas de difficulté car le bâtiment, je connais un peu...beaucoup, mon premier chantier remonte en 1968.....& la location touristique, je l'ai pratiqué de 2007 à 2017 dans le nord de la France.....
J'ai tous les atouts pour réussir c'est ce que je pensais, mais le Portugal n'est pas le France...les pratiques sont très différentes!!
voici mon histoire....
2016….Mon choix de région…pas sans mal….c’est la Silver Coast…
En 2015, je décide de changer de vie et de partir m’installer au Portugal….
À la suite de la lecture d'un article sur les retraités français au Portugal ne payant plus d'impôts dans ce pays avec le statut de RNH pendant 10 ans, je vois là un créneau commercial porteur et très intéressant.
Dirigeant de 2 sociétés immobilières ayant comme statut l'exploitation de gites touristique dans le nord de la France, je décide d'exercer mon activité au pays de la sardine.
J'arrive donc pour la première fois au mois de septembre 2015 à Lisbonne avec mon sac à dos dans ce pays que je ne connais pas.
J'ai trouvé une location touristique à Malvera (30km de Lisbonne) le but du séjour étant de cibler la région où je souhaite m'installer.
Je « navigue » donc vers le sud du coté de Faro et Portimao, puis en remontant vers le sud de Lisbonne, en longeant la Costa da Caparica, Palmela, Sétubal, Sesimbra, ensuite je remonte vers le nord en suivant la côte d’Argent jusqu’à Nazaré puis vers Aveiro (la Costa de Prata)
construction de logements de vacances pas chers près de la mer.
Proche de Lisbonne, le centre du pays me plait bien et plus particulièrement la région de Caldas da Rainha…, car il est possible de visiter un grand nombre de sites touristiques à moins de 1 heure de route y compris Lisbonne et de l’aéroport distant de 75km.
De plus...de nombreux terrains de golf comme le Royal Ôbidos à proximité, la mer à moins de 10km et en plus de nombreux spots de surf pas très loin comme Peniche, Baléal, Foz do Arelho et de Nazaré, la mecque mondial du surf.
Autre chose qui me séduit c'est la côte sauvage, plus authentique que le sud.....oui, c'est dans ce coin là que je vais prospecter pour trouver la perle rare…...
J'ai mon idée sur le bien à dénicher…du terrain….mais pas trop...proche de l'A8....avec une ancienne maison ayant du caractère et du vécu…..bon…. mais pas simple à trouver.
choix géographique pour des gites de vacances au Portugal
Après ma première visite du mois de septembre 2015, je commence mes recherches via le net pour la prospection d'un bien à acheter dans la région de Caldas da Rainha.
Mes critères de recherche sont définis et pas simple à trouver car je souhaite installer plusieurs maisons touristiques sur le terrain.
Je consulte donc les offres immobilières via internet. Un site retient mon attention par le nombre de biens à vendre, il est basé à Sao Martinho do Porto, je contacte donc l'agence immobilière et nous convenons ensemble d'un certain nombre de visites.
Je programme donc une nouvelle semaine au Portugal afin la prospection.
Je pose ma valise au Portugal vers le 15 mars 2016 à Malvera (dans la même maison que l'année précédente) j'ai hésité à reprendre cette location car chauffage inexistant et de plus très froide.(pas d'isolation)
Les rendez-vous avec l'agence de Sao Martinho do Porto sont prévus pour la fin de semaine, en attendant, j'en profite donc pour découvrir la côte allant de Nazaré à Cascais et une partie au sud de Lisbonne du côté de Sesimbra / Sétubal.
Arrive le jour des visites avec l'agence de Sao Martinho, je me présente à l'ouverture du matin et fixons l'ordre des visites….
Après avoir vu un certain nombre de biens à vendre, il reste une visite à faire qui se situe entre Obidos (3 km) et Caldas da Rainha (3 km)
La nuit tombe ainsi que la pluie…. Depuis la nationale, (estrada national) nous prenons un chemin de terre très mal entretenu sur 300 m (*) pour accéder à la propriété, l'entrée se fait par un portail puis une longue allée de cyprès, (j'apprécie…) un couple âgé nous reçois pour effectuer la visite de la quinta da Avarela.
Nous faisons le tour de la propriété sous la pluie assez rapidement car il fait pratiquement nuit. Le bien d'environ 2 ha se compose d'une quinta, (ferme) une autre petite maison ou les propriétaires habitent, piscine, Poolhouse, dépendances et garage.
J’aime tout de suite cette propriété authentique des année 1900 très mal entretenu, en effet, la végétation a colonisée murs, maisons, arbres, c'est impressionnant, le soleil ne pénètre pratiquement plus.
Je programme donc une contre visite pour le lundi 14h30 avec l'agence.
Le lendemain, je pars pour le sud visiter la côte, Portimao, Faro, Lagos et les alentours……
Contre visite sous le soleil Portugais dans une nature authentique.
je rentre lundi en fin de matinée à Malveira (ma location), avec le négociateur (Marcio) de l’agence, nous nous présentons donc le lundi 14h30 pour la contre visite de la quinta da Avarela, le soleil et visite sont positives, elle me plaint bien cette quinta, elle m’envoie de bonnes ondes….
Nous discutons tout d’abord de mon projet, avoir la possibilité d’effectuer la rénovation lourde de l’ancienne maison, estimé aux année 1900 et la construction de plusieurs maisons touristiques et bien sûr....revoir le prix à la baisse…..
Après 1 heure de discussion, nous convenons du prix de vente, du calendrier des paiements et je m’engage à contacter rapidement un architecte afin de préétablir un projet de construction afin de le déposer en mairie.
Le lendemain matin, je rencontre donc mon avocate (Anna) et lui explique les arrangements de la veille avec les propriétaires de la quinta et lui demande si elle connait un architecte. Elle téléphone au propriétaire de l'agence immobilière de Sao do Martino qui lui communique le N° d'un cabinet d'architectes à Bombarral (10km d'Obidos).
En début d'après-midi nous rencontrons l'architecte (Fernando) en présence de Marcio, je lui explique mon projet de construction de maisons touristiques, nous définissons le type d'architecture et d'implantation...mais tout d'abord faire un relevé topographique, ce qui sera fait la semaine suivante.
avril 2016…projet accepté pour…..
des gites de vacances proche de la mer
Mi-avril, par mail, je reçois du cabinet d'avocats, copie de l'acceptation de mon projet de la mairie d'Obidos, rendez-vous est pris pour la signature du compromis de vente selon le prix convenu et l'échéancier vu avec les propriétaires le mois précédent. L'échéancier prévoit des paiements fractionnés avec une date limite au 31.12.2017, une autre close prévoit un dédommagement du double du prix de vente envers le défaillant acheteur/vendeur.
Anna (avocate) me précise que tout a été vérifié sur l'identité du couple vendeur (85 & 90 ans), qu’ils sont les propriétaires de la quinta da Avarela depuis les années 70, pas de crédit et que tout est ok sur l'ensemble du dossier pour la signature du compromis, date est fixé en mai 2016 au cabinet des avocats de Caldas da Rainha.
Création de logements « AL » Alojamento Local à Ôbidos….
En attendant la date de signature qui est déterminée par le versement de la totalité du prix de vente sur le compte du cabinet d’avocats, l’architecte travaille sur le projet des constructions, cela permettra de déposer la demande de permis de construire aussitôt après l’acte d’achat chez le notaire.
En février 2017, la date de la signature est fixée au 26 avril chez un notaire de Caldas da Rainha.. Tout est OK pour la signature….! (j'ai demandé à plusieurs reprises au cabinet d'avocats si tous les papiers étaient vérifiés, crédit, constructions, crédits.....)
OUI..oui pas de problème.
Mais, c’était sans compter sur une grosse surprise « très » portugaise…
26 avril 2017… le gros hic…mes projets à l'arrêt.....
Le jour de la signature le 26 avril 2017 à 14h15, nous avions convenu un repas au resto avec la famille des vendeurs et moi-même. Bonne ambiance jusqu’au moment où le propriétaire reçoit un appel téléphonique, ça discute dur…après l’appel, le propriétaire vient me voir et m’annonce que la vente est reportée, qu’il y a un problème administratif, la signature est annulée.
J’étais venu de Lille en aller et retour en avion pour la signature, je repars donc en France le lendemain sans avoir d’explication sur cette annulation.
24h après, appel de l’avocate qui m’explique qu’il y a un problème administratif et que cela sera résolu sous quinzaine…(pas d’explication sur ce problème…)…en attendant, pour ne pas être bloqué dans mon projet de construction, elle me fait parvenir une procuration irrévocable que les vendeurs ont signé chez le notaire me permettant juridiquement de mettre en œuvre mon projet touristique et d’engager tous les travaux sur le propriété....
Mais bien sûr au nom du propriétaire car il n'y a pas de vente.....
La signature n’a pas eu lieu…… mais tout ce beau monde a été payé, vendeur, agent immobilier, impôts, avocat……le compte chez l'avocat est vidé et je ne suis pas propriétaire…incroyable….
Je ne comprends pas ce tour de passe-passe.
Mais on objectif reste… obtenir la licence des constructions puis la licence d’utilisation pour ce projet commercial de logements touristiques proche de la mer dans une nature authentique.
Mi-mai, je squatte les lieux, met une chaine et cadenas sur la grille d’entrée, informe les propriétaires qu’ils ne sont plus eux car ils ont reçu le paiement et je demande de prendre leurs affaires et de partir.
Même si je ne suis pas propriétaire officiellement, je le suis moralement car j’ai payé cette propriété.
Les propriétaires reconnaissent cette vérité et font leurs bagages……
A cette date, je dépose le projet de construction en mairie et relance régulièrement l’avocate afin de régulariser ma situation….
Toujours la même réponse… » ça vient, vous savez au Portugal c’est long l’administratif… »
Ma situation est difficile car tous les travaux d’aménagement que je dois entreprendre et payer profitent au propriétaire.
Les semaines passent et rien n’avance. C’est à cette époque que je commence mon alternance 1 semaine au Portugal 3 semaines en France car je suis toujours en activité en France jusqu’à fin 2017.
Le pourquoi du comment du blocage de la vente.....
Construction pas déclarée ou mal déclarée.
Il y a un certain nombre de constructions dans la propriété et l’une d’elle n’a pas de licence d’habitation, c’est pourquoi le notaire a refusé de faire l’acte au mois d’avril …et oui voilà le hic….
C’était à l’avocat de voir le problème, son travail a été bâclé, pas vérification auprès des services administratifs et pour se dédouaner de ce mauvais travail, elle me transfert le problème.
En effet, avec la procuration irrévocable, l’avocate m’a transmis « la patate chaude » car je représente le vendeur indélicat, je dois donc légaliser a sa place la construction illicite auprès des services de la mairie d’Obidos……mon projet prend l’eau……
Mon architecte me conseille de retirer le projet déposé au mois de mai, car tout ce que je vais faire sur la propriété reviendra au propriétaire, car je ne suis pas le propriétaire mais le mandataire avec la procuration.
J’ai le sentiment d’avoir été un beau pigeon et que tout ce beau monde se connaissent, avocat, agent immobilier, vendeurs…….
2 choix se présentent, résiliation ou validation de la vente.
En novembre 2017, je décide de passer par voie de justice, je commence par envoyer un courrier recommandé aux vendeurs qui habitent Lisbonne indiquant le non-respect du compromis via la clause 3 du contrat qui indique que vendeur ou acheteur qui compromet la bonne fin de contrat doit payer à l’autre partie le double du prix de vente.
Le courrier recommandé me revient en France 1 mois plus tard pour non-distribution….
Janvier 2018, j’ai inversé mon rythme, 3 semaines au Portugal et 1 semaine en France, le temps de solder mes affaires et mes déménagements.
Je ne souhaite pas consulter d’avocats à Caldas da Rainha ou dans les environs, car ils se connaissent tous. Par le biais d’un ami qui est dans le négoce de camions de coté de Pombal, il me conseille son avocat, rendez-vous est donc pris avec Me José…….. le 26 janvier 2018.
Il consulte le dossier est fait grise mine sur mon problème, il me rassure pas du tout car il m’annonce que la procédure de résiliation très longue (peut-être 10 ans) sans avoir la certitude de récupérer les fonds……il prend la décision d’assigner le vendeur au tribunal de Lisbonne en nullité de la vente pour non-respect du compromis signé en 2016 et demande le double du prix de vente, comme cela est mentionné à l’article 3 du compromis signé en avril 2016.
Cette intervention porte ses fruits car le propriétaire me téléphone quelques semaines après pour m’informer qu’il fait le nécessaire pour légaliser la maison d'habitation (déclarée en stockage de vin) via son avocat et son architecte.
Et voilà le 9 novembre 2018, la signature chez le notaire d’Obidos est prévue afin de légaliser la vente d'avril 2017...ouff...
Important avant de vous engager dans une vente, consultez absolument le
conservatoria do registo Predial do fréguesia
Toujours demander le registre Prédial auprès du vendeur ou allez au centre des finances de la commune, cela vous permet de connaitre le détail du bien à vendre déclaré aux impôts (maison, annexe, terrain, piscine….) et de comparer ce que vous avez visité……
Beaucoup de propriétaires font des modifications de construction sans autorisation de l’urbanisme et cela génère des problèmes lors de la cession principalement dans le secteur des maisons individuelles, moins dans la vente d'appartement...bien que.. je peux vous en raconter aussi.
J’ai perdu 20 mois sur mon projet avec la double peine de voir les prix des constructions augmenter et de n’avoir aucune indemnité de vendeur indélicat.
A lire aussi, mon histoire de mes travaux ici.....cela permet d'être éclairé si vous souhaitez construire....
.JPG)
Commentaires
Enregistrer un commentaire